📈 Bài thuộc mục Đầu Tư & Sở Hữu NovaWorld Phan Thiết.
📊 Bài này nêu các nhóm chi phí cần cộng, không nêu mức phí cụ thể vì mức phí thay đổi theo phân khu và theo thời điểm — hỏi lại trước khi tính.
Phần lớn tính toán về hiệu quả đầu tư mà chúng tôi được xem đều dừng ở hai con số: giá mua và doanh thu cho thuê dự kiến. Ở giữa còn bảy nhóm chi phí, và cộng lại chúng không nhỏ.
Bài này liệt kê đủ bảy nhóm để anh chị tự cộng với số của căn mình quan tâm. Chúng tôi không đưa mức tiền cụ thể — phí quản lý khác nhau theo phân khu và theo diện tích, còn chi phí vận hành thì phụ thuộc cách khai thác.
Bảy nhóm, chia làm hai loại
Điều quan trọng nhất khi lập bảng: tách khoản phát sinh dù có khai thác hay không ra khỏi khoản chỉ phát sinh khi có khách. Nhóm đầu là sàn chi phí — thứ anh chị phải trả kể cả năm không đón một khách nào.
| Nhóm | Loại | Ghi chú khi tính |
|---|---|---|
| 1. Phí quản lý khu | Cố định | Theo diện tích, đóng đều bất kể có ở hay không |
| 2. Điện nước cơ bản | Cố định | Vẫn phát sinh khi bỏ trống |
| 3. Bảo hiểm tài sản | Cố định | Nếu có mua; nhà sát biển nên cân nhắc |
| 4. Bảo trì định kỳ | Cố định | Sơn, kim loại, thiết bị — hao mòn nhanh do hơi muối |
| 5. Dọn dẹp & đồ tiêu hao | Theo lượt khách | Tính theo số lượt, không theo tháng |
| 6. Hoa hồng nền tảng / đơn vị quản lý | Theo doanh thu | Phần trăm trên mỗi đơn |
| 7. Thuế cho thuê | Theo doanh thu | Phát sinh khi doanh thu qua ngưỡng |
Bốn khoản cố định là con số đáng sợ nhất
Vì chúng không giảm theo doanh thu. Năm thấp điểm, doanh thu xuống nhưng bốn khoản đầu vẫn nguyên. Đây là lý do phép thử “năm không có khách” nên làm trước khi ký.
Ba khoản theo doanh thu: đừng quên khi so hai mô hình
Cho thuê ngắn ngày có doanh thu trên mỗi đêm cao hơn, nhưng cũng kéo theo dọn dẹp nhiều lượt hơn, đồ tiêu hao nhiều hơn và hoa hồng nền tảng. Cho thuê dài hạn ngược lại — doanh thu thấp hơn nhưng chi phí vận hành gần như bằng không.
So sánh đầy đủ hai mô hình, kèm cách quy về cùng một thước, có ở bài riêng. Khối lượng công việc thật của bên vận hành có ở Một ngày của chủ nhà.
Cách lập bảng cho gọn
- Cộng bốn khoản cố định thành một con số năm. Đây là sàn chi phí.
- Ước doanh thu ở ba kịch bản — thấp, vừa, tốt. Dùng công suất theo mùa, không dùng công suất mùa cao cho cả năm.
- Trừ ba khoản theo doanh thu khỏi từng kịch bản.
- Trừ tiếp sàn chi phí, rồi mới trừ khoản trả ngân hàng nếu có vay.
- Nhìn kịch bản thấp nhất. Nếu kịch bản đó vẫn sống được thì kế hoạch đứng vững.
Câu hỏi hay gặp
Đọc tiếp: Máy tính khoản vay · Cẩm nang từ khảo sát đến sang tên · Phí quản lý chi tiết · Thuế khi cho thuê.
Hỏi chi phí thật của đúng căn anh chị quan tâm
Chúng tôi đang vận hành villa trong khu nên nói được con số thật, không phải con số tờ rơi.
Xem riêng dòng biệt thự đơn lập, hoặc ở thử một kỳ nghỉ trước khi quyết định.
Nguồn và giới hạn của bài
- Danh mục chi phí đúc từ thực tế vận hành villa cho thuê tại Tiến Thành.
- Bài cố ý không nêu mức tiền cụ thể cho từng khoản: phí thay đổi theo phân khu, diện tích và thời điểm, nên một con số cố định trên bài sẽ nhanh chóng sai.
- Công ty mới đưa mảng vận hành vào hoạt động nên chưa có chuỗi số liệu nhiều năm. Những chỗ chưa đủ dữ liệu để kết luận, bài nói rõ là chưa đủ.
- Bài có nhắc tới khoản trả ngân hàng trong bước lập bảng, nhưng đây không phải lời khuyên tài chính cá nhân: Ái Vân BĐS không phải tổ chức tín dụng và không có giấy phép tư vấn đầu tư. Phần vay vốn xem bài riêng về tỷ lệ vay.