🗺️ Bài thuộc cụm Cẩm Nang Du Lịch Tiến Thành.
Năm 2026 là năm luật thuế với hộ kinh doanh thay đổi nhiều nhất trong một thập kỷ: bỏ thuế khoán, bỏ lệ phí môn bài, và ngưỡng doanh thu được miễn thuế nhảy ba lần chỉ trong vài tháng. Hệ quả là các bài hướng dẫn trên mạng đang nói ba con số khác nhau — 200 triệu, 500 triệu và 1 tỷ — mà bài nào cũng ghi “mới nhất 2026”. Bài này xếp lại cho đúng thứ tự.
Đây là bản tóm tắt quy định chung để bạn biết đường mà hỏi, không phải tư vấn thuế cho trường hợp cụ thể của bạn. Trước khi kê khai, hãy đối chiếu với chi cục thuế quản lý trực tiếp — mỗi địa bàn có thể hướng dẫn chi tiết khác nhau, và quy định vẫn đang được bổ sung.
Cho thuê theo đêm và cho thuê dài hạn chịu thuế khác nhau
Đây là chỗ nhầm phổ biến nhất, và nhầm theo hướng nộp thừa. Thông tư 40/2021/TT-BTC tách rõ hai nhóm:
| Hình thức | Bản chất | Tỷ lệ GTGT | Tỷ lệ TNCN | Cộng |
|---|---|---|---|---|
| Dịch vụ lưu trú | Cho khách du lịch ở ngắn ngày, thường kèm dọn phòng, đồ dùng, tiếp đón | 5% | 2% | 7% |
| Cho thuê tài sản | Cho thuê nhà, mặt bằng dài hạn — không bao gồm dịch vụ lưu trú | 5% | 5% | 10% |
Villa cho thuê theo đêm tại NovaWorld thuộc nhóm dịch vụ lưu trú: khách là khách du lịch, ở vài đêm, có dọn phòng và bàn giao. Tức tỷ lệ áp trên doanh thu là 7% chứ không phải 10%. Trên doanh thu 600 triệu, khoảng cách giữa hai cách hiểu là 18 triệu đồng — đủ để đáng bỏ ra một buổi hỏi cho rõ.
Không phải cứ ngắn ngày là lưu trú. Dấu hiệu để cơ quan thuế xếp vào nhóm lưu trú thường là: có dịch vụ đi kèm (dọn phòng, thay khăn ga, đón khách), khách không đăng ký thường trú tại đó, và bên cho thuê đăng ký ngành nghề lưu trú. Nếu bạn chỉ giao chìa khoá cho một gia đình thuê cả năm thì đó là cho thuê tài sản.
Ngưỡng miễn thuế đã đổi ba lần — mốc nào đang có hiệu lực
Nếu bạn tra Google và thấy các con số đá nhau, không phải bạn đọc nhầm. Đây là trình tự thật:
| Mốc | Ngưỡng | Căn cứ | Tình trạng |
|---|---|---|---|
| Trước 2026 | 100 triệu/năm | Thông tư 40/2021/TT-BTC | Đã hết hiệu lực |
| Dự kiến đầu | 200 triệu/năm | Luật Thuế GTGT số 48/2024 | Bị vượt qua trước khi kịp áp dụng rộng |
| Đề xuất 12/2025 | 500 triệu/năm | Công văn 18491/BTC-CST của Bộ Tài chính | Chỉ là đề xuất trong quá trình làm luật |
| Đang áp dụng | 1 tỷ đồng/năm | Nghị định 141/2026/NĐ-CP, ký 29/4/2026 | Hiệu lực từ 01/01/2026 |
Điểm khiến nhiều người tra nhầm: Nghị định 141/2026 ký cuối tháng 4/2026 nhưng hiệu lực lùi về đầu năm. Nghĩa là các bài viết đăng tháng 1 đến tháng 4/2026 — thời điểm đó viết đúng — nay đã sai, mà chúng vẫn nằm top tìm kiếm.
Doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống thì được miễn cả thuế GTGT lẫn thuế TNCN. Trước đây hai sắc thuế có thể có ngưỡng khác nhau, gây rối khi tính; nay đã gộp về một mốc.
Tính thử trên một căn thật
Lấy mặt bằng giá thật trong giỏ hàng cho thuê của chúng tôi tại NovaWorld: giá trung vị ngày thường 3,5 triệu/đêm, cuối tuần 4,2 triệu, ngày lễ 4,9 triệu. Một năm có khoảng 104 ngày cuối tuần và chừng 20 ngày lễ tết.
| Công suất cả năm | Số đêm có khách | Doanh thu ước tính | So với ngưỡng 1 tỷ |
|---|---|---|---|
| 30% | ~110 đêm | ~420 triệu | Dưới ngưỡng |
| 45% | ~164 đêm | ~630 triệu | Dưới ngưỡng |
| 60% | ~219 đêm | ~845 triệu | Vẫn dưới, nhưng đã sát |
| 75% | ~274 đêm | ~1,06 tỷ | Vượt ngưỡng |
Cách tính: lấy tỷ trọng ngày thường / cuối tuần / lễ theo đúng cơ cấu một năm rồi nhân với giá trung vị từng loại. Đây là ước tính để bạn hình dung khoảng cách tới ngưỡng, không phải dự báo doanh thu — công suất thật phụ thuộc vị trí căn, cách vận hành và mùa.
Kết luận thực tế: một căn villa đơn lẻ hầu như không chạm ngưỡng 1 tỷ trừ khi công suất rất cao. Chủ có từ hai căn trở lên thì phải theo dõi sát, vì doanh thu cộng dồn theo người nộp thuế chứ không theo từng căn.
Dưới ngưỡng vẫn còn việc phải làm
Miễn thuế không đồng nghĩa với “không phải làm gì”. Ba việc vẫn còn:
- Theo dõi doanh thu luỹ kế trong năm. Ngưỡng tính theo năm, nên một mùa hè đông khách có thể đẩy bạn qua mốc vào tháng 8 dù cả năm trước đó rất thưa.
- Thông báo doanh thu theo yêu cầu của cơ quan thuế. Hộ dưới ngưỡng vẫn thuộc diện quản lý và vẫn phải kê khai khi được yêu cầu.
- Chuẩn bị cho mốc hoá đơn điện tử. Khi doanh thu luỹ kế chạm 1 tỷ, phải đăng ký hoá đơn điện tử có mã của cơ quan thuế (hoặc máy tính tiền kết nối) trong vòng 30 ngày kể từ ngày cuối kỳ tính thuế đó. Dưới ngưỡng thì dùng tự nguyện.
Ghi lại doanh thu ngay khi nhận tiền, kể cả các khoản lẻ như phụ thu thêm khách hay tiền dọn dẹp. Cuối năm mới ngồi dựng lại từ tin nhắn đặt phòng là lúc con số bắt đầu sai — và sai theo hướng khó chứng minh khi được hỏi.
Bỏ thuế khoán nghĩa là gì với chủ nhà
Nghị quyết 198/2025/QH15 xoá bỏ hình thức thuế khoán với hộ và cá nhân kinh doanh từ 01/01/2026, đồng thời bỏ lệ phí môn bài. Với chủ villa, thay đổi thực chất là:
- Trước: cán bộ thuế ấn định một mức khoán cố định hằng năm, nộp đều đặn bất kể tháng đó đông hay vắng khách.
- Nay: nộp theo doanh thu thực tế. Mùa vắng thì nộp ít hoặc không nộp; mùa đông khách thì nộp đúng phần phát sinh.
- Đổi lại: phải ghi chép doanh thu đàng hoàng. Cơ chế cũ dễ thở cho người lười sổ sách; cơ chế mới thì ngược lại.
Với căn cho thuê theo mùa như ở NovaWorld — cao điểm hè và lễ, thấp điểm sau Tết — bỏ khoán nhìn chung có lợi, vì phần lớn tháng trong năm doanh thu không cao.
Câu hỏi thường gặp
Doanh thu tính thuế là tổng tiền khách trả, không phải phần bạn nhận sau khi nền tảng trừ hoa hồng. Khoản nền tảng giữ lại là chi phí của bạn, không phải khoản được trừ khỏi doanh thu khi tính theo tỷ lệ. Đây là chỗ rất dễ khai thiếu.
Ngưỡng tính theo người nộp thuế. Hai người có mã số thuế riêng, mỗi người kê khai phần của mình thì tính riêng; nhưng nếu cùng đăng ký một hộ kinh doanh thì cộng chung. Đây đúng là loại câu hỏi nên hỏi thẳng chi cục thuế trước khi chọn cách đăng ký.
Không ai bảo đảm được. Chỉ trong năm 2026 mốc này đã đổi ba lần. Cách an toàn là mỗi đầu năm kiểm lại một lượt trước khi lên kế hoạch — và đừng tin bài viết cũ, kể cả bài này, mà không xem lại ngày đăng.
Vẫn là hoạt động kinh doanh, chỉ khác quy mô. Nếu doanh thu cả năm dưới ngưỡng thì không phát sinh thuế phải nộp, nhưng bạn vẫn thuộc diện quản lý và nên kê khai khi được yêu cầu.
Bài này nằm trong Cẩm Nang Tiến Thành — nơi gom toàn bộ bài về khu vực và về việc sở hữu, khai thác căn tại đây.
- Nghị định 141/2026/NĐ-CP (ký 29/4/2026, hiệu lực 01/01/2026) — nâng ngưỡng doanh thu miễn thuế lên 1 tỷ đồng/năm.
- Nghị quyết 198/2025/QH15 — xoá bỏ thuế khoán và lệ phí môn bài với hộ, cá nhân kinh doanh từ 01/01/2026.
- Thông tư 40/2021/TT-BTC, Phụ lục I — tỷ lệ GTGT 5% và TNCN 2% với dịch vụ lưu trú; 5% và 5% với cho thuê tài sản.
- Luật Thuế GTGT số 48/2024 và Luật Thuế TNCN số 109/2025 — các mốc trung gian 200 và 500 triệu.
- Công văn 18491/BTC-CST của Bộ Tài chính (12/2025) — đề xuất nâng ngưỡng lên 500 triệu, đăng trên Cổng Xây dựng chính sách, Chính phủ.
- Ví dụ tính toán dựa trên giá trung vị của chính giỏ hàng cho thuê Ái Vân BĐS tại NovaWorld Phan Thiết, cập nhật tháng 8/2026.
Bài biên soạn ngày 2/8/2026.